IPTU – Tudo Sobre Como Diminuir Esse Imposto Abusivo.

Na RCF – Recuperação de Créditos Fiscais acreditamos no poder do indivíduo como empreendedor e no livre mercado e não confiamos no Estado, que quer arrecadar cada vez mais.

A cada 4 anos um Político se oferece para administrar sua cidade, com promessas de melhorias das ruas, esgotos, iluminação e serviços públicos de educação e saúde.

E para nenhuma surpresa nossa a única coisa que muda é o valor do IPTU, o imposto sobre a propriedade de imóveis urbanos. Um imposto abusivo porque incide sobre um bem que você comprou com seu dinheiro e já pagou outros impostos nessa transação.

 

Mas, o que é IPTU?

IPTU é a sigla de Imposto Predial e Territorial Urbano. É um imposto que incide sobre a propriedade de um imóvel urbano. O valor do IPTU varia conforme o Valor Venal do imóvel (não confundir o Valor Venal calculado pela Prefeitura com o Valor de Mercado do imóvel) e das melhorias de zoneamento urbano. Em bairros nobres e elegantes o IPTU é mais caro.

 

Quem tem que pagar o IPTU?

O responsável pelo pagamento do IPTU é o proprietário do imóvel, quer seja pessoa física quer seja pessoa jurídica. Portanto, quem paga o IPTU é o proprietário do imóvel ou inquilino, dependendo do teor do contrato de locação. Mas, a garantia de pagamento é o próprio imóvel. Se não pagar o IPTU sua casa pode ir a Leilão Judicial pela Prefeitura. Isso torna o IPTU um tributo praticamente impossível de ser sonegado.

Não pagou o IPTU? Um dia a conta vai chegar nem que seja ao adquirente ou herdeiro do imóvel!… Mesmo que você tenha só um terreno em uma área urbana, terá que pagar o IPTU da mesma forma que o proprietário de um terreno em área rural paga o ITR, o Imposto Territorial Rural.

 

Como se defender da cobrança abusiva do IPTU?

Cada Unidade imobiliária tem uma Inscrição Imobiliária na Prefeitura para cobrança do IPTU, mesmo os imóveis que por omissão do dono, loteamento De facto ou desmembramento irregular ainda não têm Matrícula no cartório de Registro de Imóveis. Algumas Prefeituras têm também um Cadastro de Contribuinte.

Mantenha arquivados a Certidão de Matrícula (inteiro teor) do cartório de Registro de Imóveis, a Inscrição Imobiliária da Prefeitura e o Cadastro de Contribuintes.

Você não precisa de um Despachante, Advogado ou Contador para se defender da cobrança abusiva do IPTU em processo administrativo na Prefeitura do Município.

Se a Secretaria da Fazenda de sua Prefeitura Municipal recusar rever valores do IPTU, aí sim você precisará distribuir um processo judicial com ajuda de um Advogado especialista em Direito Tributário e defesa do cidadão/contribuinte/eleitor.

Aqui vão 5 dicas contra o abuso na cobrança do IPTU pela Prefeitura Municipal e questioná-las administrativa ou judicialmente.

1- Faça imagens fotográficas de sua rua, postes e bueiros

Seus vizinhos vão pensar que você é Detetive ou Engenheiro contratado pela Prefeitura. A ideia é justamente produzir provas da situação real de sua casa, apartamento e Edifício e, principalmente, de sua rua, ruas em torno de seu quarteirão e sistema de esgoto, especialmente tubulações de esgoto e tampas de bueiro. Ah! Não esqueça de fotografar postes, luminárias e montes de entulhos e sacos de lixo, quer da sua rua quer do seu quarteirão, de dia e de noite, que comprovem a precariedade dos serviços de iluminação e coleta de lixo.

Produza provas fotográficas anualmente, assim fica fácil comprovar as mudanças de condições, serviços público e administração da Prefeitura. Provas fotográficas da situação de ausência de infraestrutura e da precariedade dos serviços públicos próximos ao imóvel ou da ausência de escola primária ou posto de saúde em um raio de 3 Km de seu imóvel serão úteis a você e ao profissional que te representar.

Segundo o Desembargador Cláudio Marques em Ação de Anulação de Débito Fiscal 1032508-44.2016.8.26.0576 contra o Município de São José do Rio Preto – SP:

A Prefeitura deve implementar obras que tornem a área urbanizável, sob pena de fraude na arrecadação de imposto“.

 

2- Guarde todos os carnês do IPTU

Todo mês de janeiro é a mesma coisa, e não estou falando de planejar onde vou passar o Carnaval. Estou falando do carnê do IPTU. Todo mês de janeiro a Prefeitura entrega um carnê do IPTU e, adivinhe, tem aumento de IPTU!

Guarde todos os carnês do IPTU e verifique os valores cobrados e se neles estão discriminadas outras taxas como a) taxa de iluminação pública ou Contribuição de iluminação Pública (COSIP), geralmente cobrada na fatura de energia elétrica b) taxa de coleta de resíduos sólidos (lixo) ou taxa de limpeza pública, c) taxas ou contribuição de “melhorias”, d) taxa de prevenção e combate de incêndios etc.

Guarde todos os carnês do IPTU em pasta física ou digital, de capa-a-capa! Um dia você pode precisar dos carnês do IPTU porque eles são indispensáveis à análise dos fatores de anulação da cobrança ou do aumento abusivo do IPTU.

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3- Compare os valores dos carnês do IPTU com as Certidões de Dívida Ativa (CDA)

Se já existe Certidão de Dívida Ativa (CDA) da Secretaria da Fazenda do Município é porque você deixou de pagar o IPTU. A dívida pode ser de vários anos, um ano completo ou apenas algumas parcelas. Se não pagar, sua dívida será inscrita na Dívida Ativa. A qualquer momento você pode ser cobrado por meio de um processo judicial de Execução fiscal. Compare os valores e taxas discriminadas nos carnês do IPTU com os valores e taxas discriminadas nas Certidões de Dívida Ativa (CDA) que fundamentam a petição inicial de Execução fiscal.

Se houver divergência, exija uma perícia técnica contábil para atestar as divergências. E requeira a nulidade da Execução fiscal, sob fundamento de divergência dos valores e taxas da Certidão da Dívida Ativa (CDA) com os valores e taxas cobrados da Prefeitura na época. Entendeu agora porque é importante guardar os carnês do IPTU?

As Prefeituras geralmente disponibilizam acesso online a 2ª via do carnê do IPTU e Certidões da Dívida Ativa (CDA) para identificação dos valores devidos, como o serviço de Certidão de Débitos da Prefeitura de São Paulo, o Carioca Digital da Prefeitura do Rio de Janeiro e de Certidão Negativa de Débito Eletrônica da Prefeitura de Belém, por exemplo.

 

4- Descubra se você é isento do pagamento de IPTU.

A cobrança do IPTU é regulamentada pelo Código Tributário do Município do imóvel. Cada cidade tem suas próprias leis municipais. Consulte a legislação municipal na parte que cuida dos tributos municipais (IPTU, ISS e outras taxas) e descubra se você ou seu negócio se encaixam em uma das modalidades de isenção fiscal. Alguns municípios como São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte garantem a isenção do pagamento de IPTU a aposentados por invalidez e pensionistas.

Em Belém – PA, por exemplo, a Secretaria Municipal de Finanças informa em que site que são isentos do pagamento de IPTU

1. Ex-combatente da II Guerra Mundial que possua um imóvel urbano no Município, mediante apresentação do documento que comprove sua condição e desde que utilizado como sua residência, extensivo o benefício para sua viúva e filhos inválidos; e imóvel que serve de sede própria à Associação dos Ex-Combatentes do Brasil, seção do Pará;
2. Aposentado por invalidez, desde que não disponha de outra fonte de renda, senão a decorrente de aposentadoria e cuja renda não seja superior a 02 (dois) salários mínimos, nele resida e não possua outro imóvel no Município;
3. Cidadãos que tenham sido convocados como “soldados de borracha”, que possuam um imóvel urbano no Município, mediante apresentação do documento que comprove sua condição e desde que utilizado como sua residência, extensivo o benefício para sua viúva e filhos inválidos;
4. Clubes e entidades de práticas desportivas;
5. Instituição exclusivamente religiosa, cultural, artística e científica;
6. Centros comunitários, associações de classe e ONGs;
7. Sindicatos e federações;
8. Templos religiosos de qualquer culto, de imóveis alugados (Lei nº 8.296/2000).
9. Imóveis tombados pelo patrimônio histórico mantidos em bom estado de conservação – Isenção Fumbel: válidos para os imóveis classificados nos incisos I, II, III e IV do Art. 34 da Lei Municipal nº 7.709/1994 (Lei do Patrimônio Histórico). Atenção: o procedimento para esta isenção deve ser iniciado via Fumbel“.

 

A isenção também depende do Valor Venal do imóvel.

No Município do Rio de Janeiro, por exemplo, têm isenção de IPTU os Aposentados e pensionistas com mais de 60 anos de idade que tenham um único imóvel não maior que 80 m2. Você pode acessar formulários de requisição administrativa de isenção ou imunidade de IPTU AQUI.

Em São Paulo – SP, têm isenção do IPTU os imóveis avaliados em menos de R$ 160 mil, enquanto que em Belém – PA só os imóveis de Valor Venal até R$ 49.173,39. Mas, o Valor Venal tem critérios diferentes do Valor de Mercado, cada Prefeitura adota uma metodologia de estimativa do Valor Venal.

É importante reunir as provas de que você ou a destinação do imóvel se enquadram nessas condições e realizar um pedido administrativo junto a Secretaria de Finanças do seu Município para conseguir a isenção do IPTU, que pode ser revogada a qualquer momento por ato da administração pública.

5- Reduza o Valor Venal de seu imóvel

A redução do tributo IPTU por meio da redução do Valor Venal não é tarefa fácil, depende de um Laudo Pericial de avaliação do imóvel por perito ou empresa de Engenharia, Arquitetura e Urbanismo especializada nesse tipo de serviço – a maioria delas têm como sócios ex-Servidores das Secretarias de Urbanismo e Finanças dos Municípios – que conhecem os critérios legais e até mesmo conceituais e políticos para demonstrar que sua mansão não vale tanto assim.

É um caso para quem tem uma bela casa ou apartamento e pode pagar por uma consultoria especializada para atestar a idade e estado de conservação do imóvel (depreciação), sua destinação econômica, projeto arquitetônico e acabamento e infraestrutura urbana para, quem sabe, conseguir reduzir a estimativa do Valor Venal do imóvel na Prefeitura e, consequentemente, reduzir o IPTU.

Não vale avaliações de Corretores de Imóveis, muito menos listas de anúncios de imóveis do Zap Imóveis.

Se não funcionar por meio de processo administrativo de Impugnação de lançamento (artigo 148 do Código Tributário Nacional e leis municipais), um bom Advogado tributarista deve ser consultado acerca da conveniência e oportunidade da distribuição de processo judicial de Revisão Tributária para redução do Valor Venal atribuído ao imóvel ou redução da alíquota do Imposto Predial e Territorial Urbano com base em discrepâncias como

a) cobrança abusiva ou bitributação demonstradas pelas divergências entre os valores cobrados nos carnês e os valores e taxas descritos na Certidão da Dívida Ativa (CDA);
b) aumento do IPTU acima da inflação ou sem lei municipal no ano anterior (princípio da anterioridade tributária);
c) erro de avaliação do Valor Venal decorrente de crise ou “bolha” do mercado imobiliário;
d) aumento do Valor Venal por suposta melhoria do imóvel ou área comum de Condomínio horizontal ou da área urbana incompatíveis com a real infraestrutura urbana local (lembra das imagens fotográficas?).

 

Enfim, comprove fatos que colocam em dúvida a probidade do lançamento do crédito do IPTU em favor do Município.

Também não vale alegar aumento abusivo do IPTU com base exclusivamente na atualização do Valor Venal que ultrapassar a correção monetária de um ano ao outro, quando existe lei municipal que a autoriza, e porque essa questão foi pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça em sua Súmula 160: “É defeso ao município atualizar o IPTU mediante decreto em percentual superior ao índice oficial de correção monetária.”

 

Para qualquer processo administrativo na Prefeitura, recomendamos a reunião das provas e documentos que se seguem:

a) Cópia da identidade e CPF do proprietário;
b) Carnês do IPTU;
c) Certidões de Dívida Ativa (CDA) ou Inscrição Imobiliária e/ou Cadastro de Contribuinte;
d) Cópia integral dos autos do processo administrativo que gerou a CDA ou do processo judicial de Execução fiscal (se houver);
e) Procuração assinada (não precisa reconhecer firma). 

 

Alerta de risco do processo judicial!

Alertamos o cidadão/contribuinte que o risco do processo judicial é elevado porque as chances de sucesso são remotas, razões pelas quais recomendamos primeiramente tentar reduzir o valor do IPTU na Prefeitura, administrativamente.

Se decidir realizar Ação de Revisão Tributária na esfera judicial, sugerimos fazê-lo no Juizado Especial Fazendário, onde não existem custas processuais nem tampouco honorários advocatícios de sucumbência – aqueles pagos pela parte perdedora ao Advogado da parte vencedora – senão na hipótese de recurso, ou seja, o contribuinte só paga se perder na 2ª instância.

 

 

O que achou dessas dicas? Você já havia praticado alguma delas? Qual dessas dicas você acha mais importante? Faça um comentário!

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SOBRE O AUTOR

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Ney Gabriel Farias é diretor da RCF – Recuperação de Créditos Fiscais, empresa de Inteligência Tributária especializada em planejamento fiscal, sucessório e proteção de ativos financeiros. Como Advogado tributarista, tem pós-graduação em Direito Tributário pela Universidade da Amazônia (2007) e ajuda empresas com soluções de redução das despesas fiscais, trabalhistas e previdenciárias.

E-mail rcfdiretor@gmail.com
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